フルローンとオーバーローンとは？

フルローンとオーバーローンをざっくり理解すると？

フルローンとオーバーローンをひと言で言うと

フルローンとは

物件を買うのに必要な「物件価格」の全額を銀行から借りること

です。

そして

オーバーローンとは

「物件価格」に加えて、登記費用や仲介手数料などの「諸費用」まで含めた金額を銀行から借りること

です。

もう少し具体的に書くと

不動産投資を始めるとき、普通は自分のお金（頭金）を少し出して、足りない分を銀行から借ります。

ですが 「自分のお金は1円も出したくない！」 という場合に使うのが、この2つです。

どちらも「自己資金を使わずに不動産を買う」という点では似ていますが 「どこまで借りるか（借金の多さ）」 が違います。

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詳しく理解していくと？

まずは知っておくべき予備知識

順番に見ていきましょう。 まずは予備知識として

• 不動産投資の初期費用
• 頭金
• 融資（ローン）

について簡単に説明します。 「すでに知ってる！」という人は読み飛ばしても大丈夫です。

不動産投資の初期費用は、物件を買うときにかかるお金の総額です。 これには「物件そのものの値段（物件価格）」と「手続きにかかるお金（諸費用）」の2つが含まれます。物件や目的によって変わりますが、物件価格の5％〜10％くらいが諸費用として別途かかると言われています。

頭金は、最初に入れる自分のお金（自己資金）のことです。 「これだけ自分のお金を出すから、残りを貸して」とお願いするときに使います。

融資（ローン）は、銀行から借りるお金のことです。

普通、不動産を買うときは 「物件価格＋諸費用」の総額に対して 「頭金（自分のお金）＋ローン（銀行のお金）」 で支払います。

以上を踏まえて、本題に入ります。

フルローンとは

フルローンは「物件価格の100％をローンでまかなうこと」です。

例えば、1億円のマンションを買うとしましょう。 このとき、銀行からきっちり「1億円」を借ります。

「おっ、これなら自分のお金は要らないね！」

というわけにはいかないのです。

先ほど説明した通り、不動産を買うには「諸費用」がかかります。 1億円の物件なら、だいたい700万円〜1000万円くらいです。

フルローンの場合、

• 物件価格（1億円）　→　銀行から借りる
• 諸費用（数百万）　→　自分のお財布から出す

という形になります。 つまり、完全に手出しゼロというわけではなく、諸費用の分だけは自分のお金を出す必要があるのです。 これが「フル（Full）」なのは、あくまで「物件価格に対して」だからです。

オーバーローンとは

オーバーローンは「物件価格を超えて（Over）、諸費用まで含めて借りてしまうこと」です。

さっきと同じ1億円のマンションで、諸費用が1000万円かかるとしましょう。 必要な総額は1億1000万円ですね。

オーバーローンの場合、 銀行から「1億1000万円」を借ります。

• 物件価格（1億円）　→　銀行から借りる
• 諸費用（1000万円）　→　これも銀行から借りる

つまり、自分のお財布からは1円も出さずに物件が買えてしまう場合があり得るというわけです。「物件価格（1億円）」よりも「借金（1億1000万円）」の方が多いので、文字通り「オーバー（Over）」しているわけです。

メリットとデメリット

「自分のお金を使わずに買えるなんて最高！」 と思うかもしれませんが、もちろんリスクもあります。

メリット

• 手元のお金が減らない（他の投資に回せる）
• お金がなくても大きな物件が買える

デメリット

• 借金の額が大きくなるので、毎月の返済が大変
• 金利が上がったり空室が出たりすると、すぐに赤字になる
• 売ろうとしたとき、売却価格よりも借金の方が多くて売れない（借金が残る）可能性がある

特にオーバーローンは、「持っている物件の価値 ＜ 借金」という状態からスタートすることが多いので、銀行にとってもリスクが高く、誰でも簡単に借りられるわけではありません。 「君なら絶対に返してくれるだろう」と信用された人や、ものすごく価値のある物件でないと難しいのです。

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一言でまとめると

まぁ「フルローン・オーバーローン」って単語が出てきたら

「自分のお金を使わずに、自分の信用力・借金パワーでレバレッジを効かせて不動産を買うことなんだな～」

と、お考えください。

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参考：訳してみると

「Full（フル）」の意味は「満杯」とか「完全な」です。 「Over（オーバー）」の意味は「超える」です。 「Loan（ローン）」の意味は「貸付」とか「借金」です。

何となくくっつけると

• フルローン ＝ （物件価格を）完全に借金
• オーバーローン ＝ （物件価格を）超えて借金

となります。

どちらも「レバレッジ（てこの原理）を最大限に効かせる」という投資スタイルですが、その分、失敗したときの怪我も大きくなるので注意が必要です。