プロパー融資と保証付き融資とは

ざっくり理解すると？

銀行が「直接」貸してくれるか、「後ろ盾」付きで貸してくれるか、の違い

まずはひと言で言うと、

プロパー融資とは、 銀行が「100％銀行の責任（リスク）」でお金を貸してくれること

保証付き融資とは、 「信用保証協会」という公的機関や保証会社に「もしもの時の肩代わり」をお願いして貸してもらうことです。

不動産投資を始めるとき、物件選びと同じくらい大事なのが「お金をどう借りるか」ですが、この2つは似ているようで中身が全然違います。

ざっくり理解すると？

難しく考える必要はありません。要するに、銀行から見て「誰がリスクを背負うか」の違いです。

• プロパー融資：銀行とあなたの1対1の真剣勝負。審査は厳しいけど、上限額や自由度は高い。
• 保証付き融資：あなた、銀行、保証協会の三角関係。保証料はかかるけど、審査は通りやすい。

ざっくり言えばこれだけです。

詳しく理解していくと？

もう少し詳しく見ていきましょう。弊社では、融資を受けたことがない方はまず「保証付き」から入り、実績を積んで「プロパー」を目指すのを王道としてます。

保証付き融資について

銀行はお金を貸したい商売ですが、同時に「貸したお金が返ってこないこと（貸し倒れ）」を何よりも恐れています。特に実績のない初心者投資家にお金を貸すのは、銀行にとってはバンジージャンプを命綱なしで飛ぶようなものです。

そこで登場するのが「信用保証協会」です。

これは「中小企業や個人事業主が融資を受けやすくするための公的機関」です。お金を借りる人が、銀行に対して所定の「保証料」を支払う代わりに、万が一返済ができなくなった場合、保証協会が銀行に借金を肩代わりして返済（代位弁済）してくれます。

銀行からすれば「もしこの人が失敗しても、協会が払ってくれるから安心だ」となるため、融資のハードルがグッと下がります。これが「保証付き融資」です。

ただし、「保証料」というコストがかかることと、借りられる金額に上限があります。

プロパー融資について

プロパー（Proper）は「固有の」「正規の」といった意味です。つまり、保証協会などの外部機関を挟まず、銀行独自の判断で直接融資を行うことです。

この場合、もし借りた人が返済不能になったら、その損害は100％銀行が被ります。銀行にとってはリスクの塊です。

だからこそ、プロパー融資を受けるには、銀行から「この人なら絶対に大丈夫」と認められるだけの高い信用力や実績が必要です。その代わり、保証料は不要ですし、保証協会の枠（上限額）に縛られないため、数億円、数十億円といった大規模な投資が可能になります。

いわば、プロパー融資を引き出せることは「一人前の投資家として銀行に認められた証」とも言えるでしょう。

不動産投資を始めたAさんで考えると

なんとなく分かったような分からないような感じだと思うので、不動産投資を始めたAさんで例えてみましょう。

Aさんが、B銀行から「新築アパートを買うお金」を借りたいとします。

【保証付き融資の場合】 Aさんはお金持ちの友だち（信用保証協会）を連れてきました。 「もしAさんが返さなかったら、私が払うよ」と友だちが言ってくれたのです。これならB銀行も安心して貸せますよね。これが保証付き融資です。ただし、Aさんは友だちに「お礼（保証料）」を渡さなければなりません。

【プロパー融資の場合】 Aさんは成長し、立派なビジネスパーソンになりました。約束は必ず守ります。 B銀行は思います。「今のAさんなら、友だちがいなくても絶対に返してくれる」と。そして、誰の保証もなしに、B銀行は今まで以上に大きな額を貸してくれました。これがプロパー融資です。

プロパー融資と保証付き融資のどっちが良いの？

「じゃあ、プロパー融資の方がカッコいいし、そっちが良いじゃん！」と思うかもしれません。

確かにコスト面や拡大性を考えればプロパー融資が有利ですが、最初からプロパーを狙うのは、資産背景や事業実績がないと難易度が高いです。

一般的には、以下のようなステップを踏みます。

1. まずは「保証付き融資」：実績を作りながら、銀行との信頼関係（取引実績）を作る。
2. 次に「プロパー融資」：実績を積んでいき、保証協会の枠を超えた大きな融資を引き出す。

自分の状況に合わせて、使い分けると良いでしょう。

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