レントロールとは

家賃や契約内容が一覧になった明細表

レントロールを一言で説明すると

不動産物件の「家賃の明細が書かれた一覧表」

のことですね。不動産投資で収益物件（アパートやマンションなど）を購入するときに、その物件が「どれくらいお金を稼いでくれるのか」を知るためのとっても大切な資料になります。

この用語のポイント

• どの部屋に誰が住んでいて、いくら家賃を払っているかがわかる一覧表ですよ
• 物件を買うときの「収益性」を判断するための最重要資料のひとつですね
• 売主さんや管理会社さんが作成するものなので、内容をしっかり確認する必要がありますよ

簡単に言うと、物件の「健康診断書」や「成績表」のようなものだと思ってください。これを見れば、その物件の良いところも悪いところも丸わかりになってしまうのです。

レントロールに書かれている具体的な中身

それでは、レントロールには具体的にどんなことが書かれているのか、中身を詳しく見ていきましょう。 決まった書式はないのですが、一般的には以下のような情報が載っています。

部屋ごとの家賃や共益費を記載

一番基本的な情報ですね。「101号室は家賃8万5千円、共益費5千円」「102号室は家賃7万2千円……」といった感じで、部屋ごとの収入がずらりと並んでいます。これを見れば、毎月合計でいくらの収入があるのかが一目でわかりますね。

入居者の属性や契約期間も確認できる

「どんな人が」「いつから」住んでいるかもわかります。例えば「個人」なのか「法人」なのかといった属性情報ですね。また、契約期間を見ることで「もう10年も住んでくれているお得意様」なのか、「先月入ったばかりの人」なのかも見えてきますよ。

敷金や礼金の状況もわかる

礼金や入居者さんから預かっている「敷金」の情報も載っています。これは物件のオーナーが変わるときに、新しいオーナー（あなた）に引き継がれるべきお金です。「敷金の持ち回り」なんて言ったりもしますが、将来入居者さんが退去するときに返すお金なので、しっかり確認しておく必要がありますね。

不動産投資で失敗しないためのチェック項目

レントロールはただ眺めるだけではもったいないです。「ここがおかしいな？」と気づくためのポイントも押さえておきましょう。

空室の期間や入居の時期に偏りがないか

もし「空室」になっている部屋があったら、それが「いつから空いているのか」を確認しましょう。何ヶ月も空室のままなら、その部屋には何か人気がない理由があるのかもしれません。空室になった日付が書いていない場合は、管理会社に確認しましょう。

また、入居日が最近の日付ばかりの部屋が多い場合は、物件を高く売るために急いで入居者をつけた（サクラの）可能性もゼロではないので注意が必要ですよ。入居日の記載がなく、更新日のみ記載している場合もあるので入居日か更新日のどちらかは確認しましょう。

家賃が相場とかけ離れていないか

同じような間取りの部屋なのに、家賃がバラバラだったりしませんか？ 昔から住んでいる人は高い家賃のままで、最近入った人は安い家賃になっていることがあります。「高い家賃」を基準に収益を計算してしまうと、後で痛い目を見るかもしれません。相場と比べて適正かどうかをチェックしましょう。

レントロールの内容が正しいか疑うことも大事

少し怖い話ですが、レントロールは売主側が作成するものなので、嘘が書かれている可能性も否定できません。「満室想定」として架空の数字が入っていたり、数字が盛られていたりすることもあります。書いてあることを鵜呑みにせず、賃貸借契約書などの原本と照らし合わせたり、現地を確認したりする慎重さも大切ですね。