不動産の4つの価格＝一物四価とは

03/18/2026

同じ不動産でも目的によって4つの金額がある

不動産投資を始めようと勉強していると、「この土地の価格はいくら？」という疑問に対して、いくつもの種類の金額が出てきて混乱してしまうことはありませんか？実は、ひとつの不動産に対しては、目的や誰が評価したかによって異なる4つの価格が存在するんですよ。これを専門用語で「一物四価（いちぶつよんか）」と呼んだりします。

ここでは、その4つの価格がそれぞれどんな意味を持っていて、どのような場面で使われるのかを、分かりやすく解説していきますね。

不動産の価値を決める4つの種類の価格たち

まずは、その4つの価格が具体的にどんな名前のものなのか、ざっくりと全体像を見てみましょう。それぞれ「誰が決めているのか」「何のために使うのか」が違います。主なラインナップは以下の通りです。

実勢価格（じっせいかかく）：実際に売り買いされる値段
公示地価（こうじちか）：国が決めた標準的な土地の値段
路線価（ろせんか）：相続税などの計算に使う値段
固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）：固定資産税の基準になる値段

それでは、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

実際の売買取引でやり取りされる実勢価格

「実勢価格」というのは、実際に不動産市場で売り手と買い手の間で取引が成立した価格のことです。いわゆる「時価」ですね。「この金額で買いたい！」「この金額なら売るよ！」という合意で決まるものなので、その時々の景気や、売り急ぎたい事情があるかどうかなどによって金額が変動します。

不動産屋さんの広告に載っている価格に近いですが、最終的に値引きなどが入ることもあるので、あくまで「実際に契約した金額」が実勢価格になります。

国が毎年発表している土地の目安である公示地価

「公示地価」は、国土交通省の「土地鑑定委員会」が地価公示法に基づいて「この土地の標準的な価値はこれくらいですよ」と発表している価格です。毎年1月1日時点の価格を判定して、3月ごろに公表されます。これは、普通に土地を売り買いするときや、公共事業で土地を買い上げるときなどの「適正な価格の目安」として使われることが多いですね。

「国のお墨付きがある標準的な値段」というイメージを持っておくと分かりやすいかもしれません。

相続税や贈与税を計算するときに使う路線価

「路線価」は、主に親から土地を相続したり、誰かから贈与されたりしたときの税金（相続税や贈与税）を計算するために使われる価格です。国税庁という機関が、毎年（例年）7月1日に発表します。名前の通り「道路（路線）」ごとに値段が付けられていて、「この道路に面している土地は1平方メートルあたり〇〇円」というふうに計算します。

一般的には、先ほどの公示地価の8割くらいの金額になるように設定されているんですよ。

固定資産税などの税金を決める固定資産税評価額

「固定資産税評価額」は、不動産を持っているだけで毎年かかる「固定資産税」や「都市計画税」を計算するための基準になる価格です。これは市町村（東京23区は都）が決定していて、3年に1回、価格の見直しが行われます（※据え置き年度でも地価の下落などに応じて価格を修正する場合があります。）。毎年春ごろに届く納税通知書を見ると確認できますね。

金額の目安としては、宅地について公示地価の7割くらいになるように設定されています。他の価格に比べて少し低めに評価されているのが特徴です。