不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインとは

01/06/2026

不動産投資で利益を出す2つの仕組み

不動産投資の世界には、お金を稼ぐための方法が大きく分けて2つあります。

それが今回解説する「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。

ざっくりと言ってしまうと 「持っていると継続的に入ってくるお金（インカムゲイン）」 と 「安く買って高く売った時の差額で儲けるお金（キャピタルゲイン）」 のことです。

どちらも利益には変わりありませんが、その性質は全く違います。まずは、それぞれの言葉の意味をもう少し詳しく見ていきましょう。

インカムゲイン（income gain）とは、資産を保有していることで継続的に得られる利益のことです。不動産投資で言えば、毎月入ってくる「家賃収入」がこれにあたります。

一度入居者が決まれば、基本的には毎月決まった金額が入ってくるため、安定的で予測しやすいのが特徴です。「大家さんになって不労所得！」というイメージは、こちらのインカムゲインを指していることが多いですね。

キャピタルゲイン（capital gain）とは、持っている資産を売却することによって得られる利益のことです。不動産投資で言えば、物件を「買った値段よりも高く売った時」に出る利益がこれにあたります。

例えば、3000万円で買ったマンションが、数年後に3500万円で売れたとしましょう。この時の差額である500万円（諸経費は一旦無視しますね）がキャピタルゲインです。

一撃の利益は大きいですが、失敗すると「キャピタルロス（売却損）」になるリスクもあります。

これから不動産投資を始める場合、「どっちの利益を狙うか？」によって選ぶべき物件がガラリと変わります。

もちろん「両方取れたら最高！」なのですが、どちらに重きを置くかなど、まずは方針を決めるのが大切です。

さて、ここからが本題と言ってもいいくらい重要な「キャッシュフロー」のお話です。

キャッシュフローとは、文字通り「お金（キャッシュ）の流れ（フロー）」のことです。もっと平たく言うと「最終的に、あなたの手元にいくら現金が残ったの？」ということです。

「えっ、家賃収入（インカムゲイン）が入れば、それがそのまま利益じゃないの？」と思われるかもしれませんが、実はそう単純ではないのです。

不動産を買う時は、銀行からお金を借りる（ローンを組む）ことが多いですよね。毎月の家賃収入が入ってきても、そこからローンの返済をしなければなりません。

ここで注意が必要なのは、会計上の「利益」と、実際の「キャッシュフロー」はズレることがあるという点です。

例えば、家賃収入がたくさんあっても、ローンの返済額が大きすぎると、手元の現金はどんどん減っていきます。これを「キャッシュフローが回っていない」状態と言います。

インカムゲイン狙いの投資では、特にこのキャッシュフローが重要になります。どんなに「この物件は将来高く売れる（キャピタルゲインがある）！」と分かっていても、それまでの間のキャッシュフローがマイナスだと、毎月自分の財布からお金を持ち出すことになります。

最悪の場合、手元の現金が尽きてしまい、物件を持ち続けられなくなってしまいます（これを黒字倒産と言ったりします）。

ですから、不動産投資を成功させるためには、 「インカムとキャピタルを理解しつつ、キャッシュフロー（手残り）を最優先する」 という姿勢が、とても大切になるのです。