不動産投資における基準金利の種類（短プラ・長プラ・TIBOR・円金利スワップレート）

01/03/2026

基準金利をざっくり言うと

今回は、不動産投資の世界でよく耳にする「基準金利」について説明します。

銀行さんが金利を決める時の「ものさし」
「短プラ」「長プラ」「TIBOR」あたりが有名どころだよ
どれを基準にするかで、毎月の返済額の動き方が変わるよ

基準金利の種類

簡単に言うと

基準金利の種類とは、銀行さんが「あなたへの貸出金利は、この数字に〇％上乗せしたものにしますね」と決める時に使う、ベースとなる金利のこと

です。

詳しく解説すると

順番に見ていきましょう。まずは予備知識として「金利」について簡単に説明します。

不動産投資をする時、多くの人は銀行さんからお金を借りますよね。これを「借入」と言います。銀行さんも商売なので、ただでお金は貸してくれません。「利息（金利）」を取ります。

この金利、どうやって決めていると思いますか？銀行員の気分？いえいえ、違います。

銀行さんは、世の中の景気や情勢に合わせて「基準になる金利（基準金利）」を持っていて、それに「スプレッド（銀行の利益分）」を上乗せして、あなたへの貸出金利を決めているのです。

貸出金利＝基準金利＋スプレッド

この「基準金利」にはいくつか種類があって、それぞれ性格が違います。不動産投資で登場する主要なメンバー（種類）を、紹介していきましょう。

短期プライムレート（短プラ）

まずは一番の有名人、「短期プライムレート」、略して「短プラ」です。

これは、銀行さんが優良企業（業績の良いお得意様）に対して、「1年未満の短い期間」でお金を貸す時に適用する、「最優遇金利」のことです。

不動産投資の変動金利の多くは、この短プラを基準にしています。短プラの特徴は、長プラに比べて「あまり動かないこと」です。世の中の景気が多少変わっても、銀行さんはそう簡単にこのレートを変えません。借りる側としては、返済額が急に変わるリスクが少ないので、ちょっと安心な基準ですね。

長期プライムレート（長プラ）

次は、「長期プライムレート」、略して「長プラ」です。

こっちは、銀行さんが優良企業に対して、「1年以上の長い期間」でお金を貸す時の最優遇金利のことです。

「みずほ銀行」さんが公表しているレートを基準にすることが多いと言われています。短プラに比べると、景気や債券市場の動きに合わせて「頻繁に動く（変動する）」のが特徴です。一部の変動金利や、固定金利を決める時の参考にされたりします。

TIBOR（タイボー）

ちょっとカッコいい名前が出てきました。「TIBOR」です。「Tokyo InterBank Offered Rate」の略で、日本語だと「東京銀行間取引金利」と言います。

銀行さんだって、お金が足りなくなることがあります。そんな時、銀行さん同士でお金の貸し借りをします。その時の「銀行界での貸し借りの相場」がTIBORです。

以前は『日本円TIBOR』と『ユーロ円TIBOR』がありましたが、ユーロ円TIBORは2024年12月30日で恒久的に公表停止となり、現在の全銀協TIBORは『日本円TIBOR』のみです。基本的には市場のお金の余り具合などを反映して決まります。短プラなどの「銀行が独自に決めるレート」とは違って、「市場の評価で決まるレート」なので、透明性が高いと言われています。外資系の金融機関や一部の地方銀行さんなんかで、これを基準にすることがあります。